Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri Ve Uygulamadaki Bazı Sorunlar

Kaynağını 6098 sayılı TBK’ nın 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, TBK’ nın 237. maddesi ile TMK’nın 706. Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde düzenlenmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; noter tarafından re’sen düzenlenmesi gereken, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Taşınmaz satış vaadi, taşınmazın ileride belirli şartlarla satılması borcunu içeren bir ön sözleşmedir. Öğretide de sıklıkla ön sözleşme olduğu kabul edilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 237/2 maddesinde de, sözleşmenin şekli başlığı altında; taşınmaz satışının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Resmi şekilde akdedilmemiş satış vaadi sözleşmeleri geçersizlik yaptırımına tabi olmakla Yargıtay resmî şekilde yapılmamış bir satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin ileri sürülmesini, bu sözleşmeye dayanarak taşınmazın teslim edilmiş olması karşısında hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirmiştir. Satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ve TMK’nın 1009. maddelerine dayanılarak tapu kayıtlarına şerh verilebilir.

Kişisel hak sağlayan satış vaadi sözleşmesi tapu kaydına şerh verilmekle ayni etkili hale gelir. TMK’nın 1009/2.maddesinde de bu satış vaadi şerhi o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da ileri sürülebileceği belirtilmiştir. Kuşkusuz, Tapu Kanunu’nun 26.maddesi uyarınca tapuya şerh verilen satış vaadi sözleşmeleri şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmez ise tapu sicil müdürü veya memuru tarafından resen terkin edilir. Bu düzenleme ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakka, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme imkânı verilmiştir. Sözleşmenin sağladığı şahsi hakkı ayni hakka dönüştürmemekle birlikte “ayni tesir” kazandıran bu şerhin geçerliliği de satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine bağlıdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da mevcut hukuk düzenlememizde söz edilemez.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, taşınmazı satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Belirtilen ilke, TMK’nın 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmıştır. Aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Bu noktada ipotek alacaklısı bankalar, gerek Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik gerekse Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kurumların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik ile birlikte asgari şartları sağlayarak, ticaret hayatının ve bankacılık uygulamasının yükümlülüklerine uygun kredi sözleşmeleri ve ipotek tesisleri sağladıkları takdirde, ipotek tesis edilen taşınmazların tüketicilere çeşitli satış vaadi ve ön sözleşmelerle satışının yapıldığının bilmediğini ileri sürmesi imkansız olacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi, sözleşmedeki hükümlere göre yalnız bir tarafa veya her iki tarafa asıl satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı verir. Bu bakımdan, satış vaadi, alım hakkı sağlayan alım sözleşmesinden farklıdır. Alım sözleşmesi hak sahibine tek taraflı bir beyanla satış ilişkisini kurma yetkisi verirken, satış vaadi taraflara satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkını vermektedir. Alım hakkı kullanılınca bir satış ilişkisi kurulup, muhatap taşınmazın mülkiyetini devir borcu altına girdiği halde, satış vaadinde taraflar için bir satış sözleşmesi yapma borcu doğmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Bedel hiç ödenmemiş veya bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel TBK’nın 97. maddesi uyarınca davalı adına depo ettirilmelidir.(TBK m.97) Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde açacağı tescile zorlama davası ile borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.